Нецелевое использование земельного участка: чем грозит и как всё исправить

У каждого участка есть установленное законом целевое назначение и вид разрешённого использования (ВРИ), и вести на нём можно только ту деятельность, которая этому виду соответствует. На практике это требование постоянно нарушают — чаще всего не из злого умысла, а по неведению: построили склад, а потом стали сдавать его под производство, офисы или шиномонтаж, не задумываясь, что земля «по документам» остаётся складской. Разберёмся, как это устроено, чем чревато и что делать.

Что такое ВРИ и чем он отличается от вида деятельности

ВРИ закрепляется за участком и фиксируется в ЕГРН, а перечень возможных видов для конкретной территории задаёт градостроительный регламент (для земель населённых пунктов — Правила землепользования и застройки муниципалитета). ВРИ напрямую влияет на возможность строительства и дальнейшей эксплуатации недвижимости: если у участка ВРИ «склады», то возведение на нём жилого дома или запуск пищевого производства законом не предусмотрены.

Вид деятельности — это фактическая хозяйственная активность, которая ведётся на участке. И вот здесь кроется главный подводный камень: ВРИ и вид деятельности — вещи разные, и их несовпадение как раз и есть нецелевое использование. Можно владеть участком десятилетиями и не подозревать, что формально нарушаете закон, потому что реально то, что вы делаете на земле, никогда не совпадало с бумажным назначением.
Перечень всех возможных видов разрешённого использования установлен классификатором, утверждённым приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 — в нём каждый вид имеет свой код и подробное описание содержания.

Как возникает нарушение: типичный сценарий со складами

Самая распространённая история выглядит так. Компания получает участок с ВРИ «для строительства склада» или «склад», возводит ангар или складской комплекс — всё по правилам. Но потом склад начинает сдаваться в аренду, и арендаторы размещают там что угодно: промышленное производство с оборудованием и выбросами, офисы, автосервис, торговые площади. Собственник при этом думает, что раз строение легальное, то и всё в порядке. На деле ВРИ участка остался «склад», а деятельность на нём ведётся совершенно иная — это классический случай нецелевого использования.

Важно понимать: ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ может наступить и когда нецелевая деятельность ведётся внутри законно построенного здания на участке, и когда она ведётся лишь на части участка. При этом к ответственности привлекается тот, кто фактически использует землю не по назначению — в том числе арендатор, даже если договор аренды с ним не оформлен.

Правовая база: что обязывает и что наказывает
Базовую обязанность закрепляет статья 42 Земельного кодекса РФ: собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками (арендаторы, землепользователи, землевладельцы), обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и разрешённым использованием, а также способами, которые не наносят вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Той же статьёй установлены и другие обязанности: соблюдать градостроительные регламенты, экологические и санитарно-эпидемиологические требования, не допускать загрязнения и деградации земель, проводить мероприятия по охране земель.

За нарушение этих требований отвечает статья 8.8 КоАП РФ. Штраф по ч. 1 (нецелевое использование) привязан к кадастровой стоимости участка, поэтому для промышленных площадей суммы могут быть весьма чувствительными.

Как проверить, всё ли у вас в порядке

Соответствие вида деятельности и ВРИ определяется по совокупности нескольких источников, и желательно проверять их вместе, а не поодиночке:
Закажите выписку из ЕГРН — получите официальный ВРИ.
Найдите на сайте местной администрации актуальные ПЗЗ для территории, где расположен участок, и определите его территориальную зону.

Сверьте: разрешён ли в этой зоне тот вид деятельности, который вы планируете?

Можно ли изменить ВРИ — и как это делается

Да, ВРИ можно изменить под планируемую или уже существующую деятельность, но только в рамках градостроительного регламента. Если нужный вид есть в перечне вашей территориальной зоны, изменение проходит относительно просто — через подачу заявления в Росреестр с приложением документов. Если нужного вида в перечне нет, вариантов два: либо добиваться изменения регламента (это сложная процедура с изменением ПЗЗ через публичные слушания), либо принять как данность и корректировать деятельность.
Процедура требует осторожности: изменение ВРИ «задним числом» не снимает ответственности за уже допущенные нарушения, а при смене вида использования могут потребоваться новые экспертизы и корректировка проектной документации.

Связка с природоохранным законодательством

Если вид разрешенного использования земельного участка отличается от основного или дополнительного вида деятельности объекта, в таком случае есть большая вероятность получить отказ согласования проекта СЗЗ в соответствии с п.3.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03
Поэтому перед разработкой проектов СЗЗ, нужно привести в порядок разрешенное использование земельных участков — при необходимости поменять разрешенное использование в ЕГРН, поменять зону или добавить виды разрешенного использование в градостроительный регламент (ПЗЗ).

Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ) является одной из характеристик объекта недвижимости, устанавливаемой согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

Наложение штрафа не освобождает от обязанности устранить нарушение — участок должен быть приведён в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, а если это не сделано вовремя, наступает ответственность уже по ч. 4 ст. 8.8 (для юрлиц — 200 000–400 000 рублей).

Почему ВРИ земельного участка важнее, чем кажется.

Памятка для собственников и арендаторов. ВРИ очень важен при ведении производственной деятельности.
При подписании договора аренды и арендатор и собственник должны проверить ВРИ ЗУ на котором будет располагаться производство.

Позвольте нашему специалисту провести бесплатную консультацию и рассказать, чем мы сможем вам помочь